如何看待疫情過后的房地產(chǎn)業(yè)

（2020年5月6日）

長期以來，房地產(chǎn)業(yè)是很多國家（包括發(fā)達(dá)國）、地區(qū)拉抬GDP增長的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國也不例外，曾幾何時，因我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)依賴度較高，在房地產(chǎn)領(lǐng)域防過熱、防泡沫成為政府宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。這次新冠肺炎在全球迅速漫延，對全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成巨大沖擊，在這種特殊背景下，房地產(chǎn)業(yè)將何去何從，面臨何種狀況？本文試就此話題談點(diǎn)個人淺見。

總而言之，我們應(yīng)該對疫情過后的中國房地產(chǎn)業(yè)表示樂觀。悲觀的論調(diào)和等待觀望、無所作所為的行為都是不可取的。主要理由是：

一、在宏觀經(jīng)濟(jì)可控的范圍內(nèi)，政府可能適度放寬房地產(chǎn)限制政策。有保有壓歷來是我國宏觀調(diào)控的左右手，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)畢競是產(chǎn)業(yè)鏈條長、就業(yè)容量大、財稅增長快、涉及中小微企業(yè)多、帶動相關(guān)行業(yè)多的產(chǎn)業(yè)。適度放寬房地產(chǎn)業(yè)是特殊時期的特殊之舉，也是一定階段內(nèi)的“救市”之舉，“放寬”也是在政府可調(diào)可控范圍之內(nèi)，對于全面實(shí)現(xiàn)今年的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)意義重大。上層建筑對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的反作用力在我國表現(xiàn)尤為明顯，這也是我們國家的政治優(yōu)勢所在。只要政府放寬、鼓勵、支持的產(chǎn)業(yè)就會有很好的發(fā)展空間和美好前景，這是政策給予的機(jī)遇。

二、在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的消費(fèi)市場。在我國，不管是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)民，買房、建房仍然是其畢生最大追求和優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。“安居樂業(yè)”，安居才能樂業(yè)，“安得廣廈千萬間”，都從不同角度反映了中國人的生活追求和境界。疫情過后，人們對購房的熱情不會減弱，但購房的具體取向會有新的變化。城市的山景房、水景房以及通風(fēng)采光好的房子，城郊康養(yǎng)地產(chǎn)房，還有空氣、環(huán)境好的沿海城市住房將倍受親睞。在我國，城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民不僅有購房的消費(fèi)欲望，而且也蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)能力。這是消費(fèi)新取向帶來的機(jī)遇。

三、在政府投資環(huán)境不斷改善的情況下，房地產(chǎn)投資也會逐漸活躍起來。應(yīng)該說，在我國有實(shí)力、有能力投資房地產(chǎn)的企業(yè)和個人還是大有人在，關(guān)鍵是他們有無投資欲望。一般來說，房地產(chǎn)商考慮的首先是資金投下去能否賺錢，這既要算投資成本又要算購買力；同時，還要看資金投下去是否安全，這里就涉及到政府的誠信、辦事效率、治安和法治環(huán)境等。因?yàn)?，房地產(chǎn)投資一般都是十幾個億以上的規(guī)模，屬于大項(xiàng)目大投資，若有閃失無論對企業(yè)還是個人后果都是無法承受和難以想象的。如果項(xiàng)目能賺錢、安全有保障，這些條件都比較理想的話，房地產(chǎn)商都有可能涌動起來。這是投資環(huán)境得到改善帶來的機(jī)遇。

突如其來的疫情給世界經(jīng)濟(jì)造成極大破壞，這固然是一件壞事，但要把壞事變成好事，在急機(jī)中找到機(jī)遇，在不可能中創(chuàng)造可能，這是對企業(yè)家們的智慧、判斷力和決斷力的考驗(yàn)。在當(dāng)前的形勢下，重要的是判斷形勢，抓住機(jī)遇，練好內(nèi)功，調(diào)整策略，多在考察中比較，在比較中選擇。在項(xiàng)目布局中做好“三個轉(zhuǎn)變”：

一、從注重城市中心開發(fā)向城市近郊甚至各方條件優(yōu)越的農(nóng)村轉(zhuǎn)變。2002年末開始的“非典”到這次的“新冠肺炎”，使廣大居民逐漸認(rèn)識到：道路狹窄、住宅集中、人口稠密、店鋪密集的城市中心街區(qū)，在防治疾病傳播和應(yīng)對突發(fā)公共衛(wèi)生事件的條件上，有其明顯的短板和弱項(xiàng)；人們還逐漸認(rèn)識到，在交通工具發(fā)達(dá)的今天，到城郊或鄰近的農(nóng)村買房居住，生活方不方便并不重要，也不是問題，重要的是享受更好的空氣和環(huán)境，享受比城市中心更好的健康和安全，而且房價比城市中心更實(shí)惠。像碧桂園控股集團(tuán)在城市邊緣再造“森林城市”，走出了屬于自己的獨(dú)特的成功的房地產(chǎn)開發(fā)之路，很值得借鑒。還有，像杭州綠城集團(tuán)也是這種開發(fā)思路，值得學(xué)習(xí)。

二、從注重功能的合理性和房屋面積使用率向更注重通敞的陽光、空氣轉(zhuǎn)變。不管是在城市中心還是在城市近郊開發(fā)房地產(chǎn)，除規(guī)劃有特殊要求外，作為開發(fā)商應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是整個樓盤、房屋要盡可能坐北朝南，這是對自然現(xiàn)象的正確認(rèn)識和科學(xué)利用，中國建筑自古以來就有“順應(yīng)天道，得山川之靈氣，受日月之光華，頤養(yǎng)身體，陶冶情性，方人杰地靈”之說。二是房屋功能、結(jié)構(gòu)設(shè)計，應(yīng)最大限度地考慮有充分的采光和通風(fēng)，能方便和加強(qiáng)陽光的攝入和空氣流通。這樣的功能和結(jié)構(gòu)，不僅是滿足正常的居住，更主要的是滿足人們對居家康養(yǎng)、保養(yǎng)的生活追求。這也是新冠肺炎造成無數(shù)個家庭宅家隔離、人們對未來有效抗擊類似突發(fā)公共衛(wèi)生事件的反思中得到的啟示。

三、從注重建房售房向注重環(huán)境打造和后續(xù)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重把房屋盡快建完售完，抓緊資金回籠，卻不重視小區(qū)環(huán)境綠化美化亮化，以及服務(wù)設(shè)施的配套，更不重視小區(qū)物業(yè)管理和小區(qū)服務(wù)。這是一種短視行為?，F(xiàn)在，居民購房不僅選擇樓盤位置、戶型結(jié)構(gòu)，而且還要看小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理水平，從某種意義上說，后者更為重要，因?yàn)榄h(huán)境和后續(xù)管理服務(wù)將伴隨購房者在此生活居住若干年甚至是一輩子。有遠(yuǎn)見有作為的房地產(chǎn)開發(fā)商都有自己的職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理團(tuán)隊，一次購房、終身服務(wù)，在小區(qū)環(huán)境上也舍得投入，既提高了購房者生活和居住質(zhì)量，也提高了其產(chǎn)品品質(zhì)和知名度，其房價也自然水漲船高。